CONTRATO PARTICULAR GARANTE A TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE DE IMÓVEL?



A propriedade do imóvel é adquirida com o registro no Cartório do Imóveis. Ainda que a pessoa tenha um contrato particular ou uma escritura pública, ainda assim não é considerada proprietária do imóvel. A esse respeito dispõe o art. 1.245 do novo Código Civil: "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis." A escritura pública assume fundamental importância em matéria de venda de imóveis, na medida em que se constitui no instrumento mais comum existente entre nós para se transferir a propriedade de um imóvel, não sendo, contudo, o único meio, havendo outros instrumentos previstos em lei, tal como o contrato firmado segundo os dispositivos da lei de loteamento populares e os contratos celebrados mediante financiamento imobiliário, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação. 

Portanto, em regra, um contrato particular não tem força, tal como a escritura pública, para transferir a propriedade do imóvel do vendedor para o comprador. Dessa forma, quando a pessoa possui um contrato particular, geralmente de compromisso de compra e venda, a obrigação principal do vendedor é formalizar a venda outorgando a escritura pública. 

Com isto não significa que o contrato particular de compromisso de compra e venda não tem valor, ele cumpre um papel de suma importância mantendo as partes no propósito de comprar e de vender até a chegada do momento em que a escritura pública será outorgada, a qual, no mais das vezes, não é realizada no momento em que as partes acertam os termos da venda, já que haverá a necessidade de se solicitar as certidões que comprovam que o imóvel está livre e desimpedido, que não possui dívidas, o que requer um prazo para a consecução do todas elas, havendo, ainda, em outros casos, prazos acertados entre as partes para cumprirem determinadas obrigações antes da escritura, tal como, para integralizar o preço total do imóvel pelo comprador, regularização de alguma pendência pelo vendedor, etc, nestes casos o contrato de compromisso de compra e venda é que mantém  o negócio de pé, sob pena de multa, além do que neste contrato são indicadas todas as condições do negócio, tais como, móveis que permanerão no imóvel, garantia contra evicção ou contra vícios ocultos, estabelecimento do prazo para a transmissão da posse do imóvel, sob pena de multa diária, dentre tantas outras condições que poderão constar no contrato, fazendo dele uma garantia para ambas, tornando as obrigações certas e expressas. 

Assim, nesta esteira de raciocínio, alguns cuidados devem ser tomados, como no caso em que parte do preço será pago mediante financiamento imobiliário, nestes casos, o vendedor deverá ter o cuidado para não deixar pagamento pendente para data posterior à assinatura do contrato no banco, pois estes contratos, quando no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, possuem força de escritura pública, o que implicará na perda de propriedade do imóvel pelo vendedor, já que referido contrato, uma vez assinado pelas partes, será levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis. De outro lado, aconselha-se que o comprador, em sede de contrato, dê apenas um sinal, somente complementando o pagamento do preço por ocasião da transmissão da escritura pública. 

Por fim, esclareça-se que, atualmente, todo imóvel recebe um número de matrícula, que o identifica como uma certidão de nascimento ou uma carteira de identidade. Tudo que interfira no direito de propriedade do imóvel, para que tenha eficácia contra terceiros, deve ser registrado nesta matrícula, a qual passa ser um instrumento importante de consulta do público em geral, podendo-se, ao consultá-la, saber se o mesmo está comprometido, bem como saber quais foram seus proprietários anteriores, quantas vezes foi objeto de garantias, etc. Esta consulta se faz mediante a solicitação da certidão de ônus, a qual  constitui-se, certamente, na mais importante consulta que o comprador do imóvel deve fazer. Quem expede a certidão é o Cartório de Registro de Imóveis em que o imóvel se encontra registrado. 

* O texto acima não tem a pretensão de esgotar o tema, mas apenas de contribuir para a formação do necessário conhecimento daqueles que pretendem adquirir um imóvel de forma segura.

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