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"Ele declarou que lhes dará uma posição de glória, fama e honra muito acima de todas as nações que ele fez..." Dt 26:19.

CUIDADOS NA HORA DE COMPRAR UM IMÓVEL



Está pensando em comprar uma casa, um apartamento ou um terreno?

Quais os cuidados que devem ser tomados?

        A compra do imóvel requer cuidados especiais, primeiro em razão do considerável valor que geralmente se paga por ele. Segundo por se tratar de uma espécie de bem que gera inúmeros direitos e inúmeras obrigações (muitas delas de valor econômico), bem como está sujeita a uma vasta normatização. Além do que pode responder pelas obrigações pendentes de seu proprietário. Mas não é só, pois a compra de um imóvel envolve outras questões, tais como localização (segurança e infra-estrutura do bairro), valor corrente,  tipo de imóvel, imóvel na planta ou construído, etc.

        A sua primeira decisão é: comprar diretamente ou por intermédio de um corretor credenciado? Algumas pessoas sentem-se capacitadas para efetuarem um negócio imobiliário diretamente, principalmente quando possuem formação jurídica ou experiência na compra e venda de imóveis, contudo, e via de regra, podemos afirmar que a compra por intermédio de um corretor credenciado pelo Creci ou por uma imobiliária, terá maior probalidade de êxito. O passo seguinte para quem pretende vender ou comprar um imóvel por meio de um profissional qualificado é escolher bem este profissional, pois como em toda profissão há bons e maus profissionais.

        Agora é hora de começar a ver os imóveis! Surge a questão: apartamento ou casa? Em tese qualquer uma das hipóteses pode lhe ser muito favorável. O importante é você ter isso muito claro na hora de sair a procura. Muitas pessoas começam ver um tipo de imóvel e, no decorrer da escolha, mudam para uma outra modalidade. Portanto, para economia do seu tempo, pesquise (principalmente se está mudando de cidade) os valores e os bairros de interesse para as opções desejadas e assim definir o tipo de imóvel que irá procurar. Muitas pessoas preferem casa, mas por uma questão de segurança, gostariam de morar em condomínio fechado, contudo, os valores acabam saindo do seu poder aquisitivo, o que levam-nas a optar por um apartamento, no mais das vezes, com melhor localização. Observe que, em todo o Brasil, dia a dia cresce o número de condomínios fechados, inclusive populares (geralmente em forma de villágios), deve-se apenas atentar, quando se tratar de condomínio fechado, que o mesmo foi constituído observando os regramentos legais.

        Outra dica: antes de iniciar a visitação aos imóveis, é importante indicar ao corretor as especificações mínimas do imóvel desejado para que você não perca tempo vendo imóveis que estão totalmente fora de suas preferências. Igualmente, se você pretende pagar mediante financiamento ou utilizando FGTS, é crucial saber, antes de visitar o imóvel, se o vendedor aceita este tipo de pagamento, do contrário será pura perda de tempo para todos.

        Imóvel na planta ou construído? Tudo vai depender de sua necessidade e dos seus objetivos. Para quem já precisa mudar, o mais indicado é imóvel pronto, havendo a possibilidade de se adquirir um imóvel recém-construído, com alguma possibilidade de valorização. O lançamento proporciona o prazer de se realizar o acabamento de acordo com sua vontade, com a criação de um condomínio novo, o que equivale dizer, sem pendências anteriores, imóvel com garantia de construção, nunca habitado e com grande possibilidade de valorização. De outro lado, não se pode desconsiderar riscos, ainda que mínimos, mais existentes, quanto ao término da obra, a satisfação com o acabamento, a entrega no prazo, e outros relacionados à peculiariade de se tratar de um imóvel que ainda será construído e que, naturalmente, não conta com o habite-se (documento expedido pela Prefeitura Municipal, após checar que o imóvel observou diversas exigrências legais, sejam tributárias, de segurança, etc, e que torna o imóvel habitável, bem como em condições de ser registrado no serviço de registro de imóveis).

        Na escolha do imóvel, importante você decidir em qual local pretende morar. Há quem diz: localização é tudo. E é mesmo! Isto vale para qualquer tipo de imóvel. A menos que não esteja pensando em preservar seu capital, construir uma casa de luxo em um bairro popular, implicará em perda substancial na hora da venda. Se o imóvel pretendido for uma casa, surge a preocupação com a segurança do bairro, para isso, não seja apressado, e procure se informar se o bairro possui alto índice de criminalidade. Observe se o bairro é predominantemente comercial, pois bairros assim, tem difícil tráfego e pouca tranquilidade. Prefira bairros que ofereçam comércio moderado, o que até valoriza e facilita a vida. Observe se o bairro está muito distante dos centros de compras da cidade, se possui acesso fácil à avenidas (o que é bom), se não possui bares, ginásios de esporte e boates ao lado da casa, o que poderá significar muito barulho. Muitas vezes um imóvel, não tão bem localizado, oferece pequenas vantagens (ex.: um pouquinho maior) em relação a outro muito bem localizado, ou oferece condições semelhantes por uma diferença para baixo muito pequena, nestes casos, se for possível optar pelo de melhor localização, não titubeie, pois os benefícios de moradia, valorização e venda futura compensarão esta escolha.

        Se você já se decidiu por apartamento, deve refletir sobre alguns pontos, tais como: o que é mais importante para você, a área privativa de seu apartamento ou a área de lazer (área comum) do prédio? Ou ambas são importantes? Você tem filhos? É sozinho e quase não fica em casa? Estes questionamentos são importantes, pois tanto o tamanho do apartamento (área útil privativa) quanto os recursos de lazer oferecido pelo prédio (área comum) encarecem o preço. Se você definitivamente não está interessado em comprar área de lazer, deve procurar prédios que valorizam mais a área privativa, do contrário deve procurar por prédios que dão ênfase a área de lazer. Comprar um imóvel invertendo esta ordem, é pagar mais por algo que não desfrutará. Os apartamentos de andares alto e voltados para a frente da rua, geralmente possuem valores mais elevados, mas antes de cair na empolgação de se comprar um apartamento de frente, você dever levar em conta a possilibilidade de maior barulho, principalmente se voltado para grandes avenidas. Algumas pessoas preferem apartamentos de fundo, por uma questão de maior silêncio.

        Destacam-se, ainda, os apartamentos com vista livre. Alguns a possuem, mas não são definitivas, é preciso atentar se não há um terreno em frente ao prédio, pois em tal hipótese, haverá a possibilidade de se deparar, futuramente, com uma janela de frente para a sua. O sol para o apartamento também é importante, sendo que a preferência esmagadora é para os apartamentos que recebem maior incidência do sol da manhã.

        Ainda sobre a aquisição de apartamentos, importante saber qual o valor do condomínio, pois em alguns casos os condomínios são altos, seja em razão do que oferecem (como, por exemplo, uma extensa área de lazer ou segurança reforçada), como também em razão de dívidas anteriores ou manutenções constantes por se tratar de prédios antigos. Pŕedios com condomínios altos dificultam a locação do imóvel e podem até influir negativamente na venda do mesmo, principalmente se o alto valor não for condizente com os benefícios que proporciona aos condôminos.

        Chegamos ao ponto em que você já sabe exatamente o imóvel que deseja e o local em que quer morar, bem como já se atentou para os cuidados anteriores. O que mais deve ser observado? Citemos, ainda, o valor que está sendo pedido, compare preços, observando o que um e outro imóvel oferece (principalmente procurando identificar o valor do metro quadrado), o acabamento e a localização. Se for pagar mediante financiamento imobiliário, outros cuidados são necessários.

        Para quem pretende financiar o imóvel a ser adquirido, a decisão de quanto pretende dispor na compra deve ser muito mais criteriosa, isto porque, ultrapassar esse valor poderá acarretar substancial encarecimento das prestações. Além disso, antes de iniciar a visitação aos imóveis, faça simulações para saber quanto custará o financiamento (visite nosso Simulador Imobiliário, ele poderá te ajudar nesta tarefa), qual o valor mensal da prestação que terá que suportar e, principalmente, faça uma análise de crédio para saber se você atende todos os requisitos para obter o financiamento (isto é importante porque escolhido o imóvel você assinará um contrato se obrigando a pagar mediante financiamento, para isso, deve ter certeza que conseguirá obter o financiamento no valor necessário). Escolha a instituição financeira que lhe proporcione melhores condições, para tanto, a Imóveis SJC lhe dá as seguintes dicas: a) prefira o financiamento baseado na tabela SAC (conhecida por proporcionar prestações decrescentes), ela é mais favorável ao consumidor (sua concorrente é a tabela PRICE, a qual é consideravelmente menos favorável ao mutuário); b) atente não só para os juros cobrados, mas também para as taxas (nem sempre a menor taxa implicará em financiamento menos oneroso), solicite o CET (custo efetivo total), é um direito recentemente instiuído em seu favor, o menor CET (valor em percentual) é um grande indicativo de financiamento menos oneroso; c) Alguns bancos divulgam taxas menores, mas no rodapé informam que esta taxa valerá apenas para os 36 ou 24 meses iniciais, depois a taxa de juros sobe consideravelmente, fique atento! Se for usar FGTS, procure a Caixa Econômica Federal e se informe acerca da possibilidade de seu uso para a aquisição de imóvel. Escolhido o imóvel de melhor preço, resolvida a questão da forma de pagamento, necessário saber se o imóvel não possui gravames (hipoteca, alienação fiduciária, servidão, usufruto, etc).

        A principal pesquisa, a qual ninguém deve deixar de observar, diz respeito à certidão de ônus expedida pelo cartório de registro de imóveis. Nesta certidão será mostrado todo o histórico do imóvel, tudo que possa restringi-lo, por assim dizer, em sua essência (isto é, referente aos chamados direitos reais, ou direitos de propriedade, como direito de vender, usar, gozar, dispor e reaver o imóvel). Esta é apenas uma das pesquisas a ser realizada. Por isso, a escolha de um bom profissional é importante, pois ele terá, quando qualificado e ético, condições para lhe orientar se o imóvel está em dia e se se trata de uma boa opção para compra.

        É necessário retirar, ainda, a certidão negativa de débitos para com a prefeitura municipal, a certidão negativa para com o condomínio, quando for o caso. Além do mais, importante verificar a situação do proprietário do imóvel, pois, como dito anteriormente, seus compromissos pessoais podem repercutir no imóvel. Para tanto, devem ser retiradas inúmeras certidões, começando pelos distribuidores das diversas varas cíveis, criminais e trabalhistas em que situa o imóvel e onde reside o vendedor, no âmbito estadual e federal. Também verificar se não há títulos protestados, bem como, consultar o SPC e SERASA do vendedor, e, em caso de vendedor pessoa jurídica ou empresário, a certidão negativa de débitos previdenciários.

        Uma vez constatado que o imóvel não possui restrições ou dívidas, assim como seu proprietário também não possui dívidas que possam comprometer o imóvel (se for mais de um proprietário, as consultas devem pesar sobre todos, se casado ou em união estável, também com relação à esposa ou convivente), a providência seguinte é a celebração do contrato (geralmente contrato particular de compromisso de compra e venda). Observe aqui, que mesmo na hipótese de pagamento à vista e transmissão imediata da escritura pública, o contrato se faz importante, na medida em que prevê não só a obrigação principal de venda por meio da transimissão da escritura pública, mas também diversas obrigações acessórias, tais como, pena pecuniária para a desocupação do imóvel em atraso, retirada de objetos que deveriam permanecer no imóvel, responsabilidade do vendedor por vícios ocultos (não visíveis a olho nu, como, p.ex., infestação de cupins), responsabilidade pelo vendedor por todas as despesas até a efetiva entrega do imóvel e outras mais que podem ser livremente pactuadas.

        O contrato elaborado pela imobiliária deverá ser lido com atenção e deve corresponder exatamente ao que foi combinado. Não há motivo algum para se acordar de uma forma e as cláusulas contratuais estabelecerem de forma diferente. De qualquer modo, e dadas as diversas peculiaridades que cada venda pode trazer, aconselha-se sempre que de posse da minuta do contrato, e isto vale tanto para comprador como para vendedor, a mesma seja submetida a apreciação de um advogado de sua confiança. 

        No mundo dos negócios, por mais precavido que alguém seja, sempre há o risco de surpresas, às vezes decorrentes da força da natureza (como a morte de uma das partes), outras vezes oriundas da ação governamental (como uma desapropriação) ou de fatores econômicos (aumento exagerado de um índice de reajuste contratual). O que se deve observar é que há riscos que são inevitáveis e riscos que são perfeitamente evitáveis, e são estes os últimos (justamente os evitáveis) os que geram a maior parte de dissabores e prejuízos na aquisição de imóveis, por isso, que cautela, informação, e assessoramento por profissional competente são componentes muito importantes no momento da compra de seu imóvel.

        Essas são algumas dicas da IMÓVEIS SJC para que você compre bem seu imóvel.


* O texto acima não tem a pretensão de esgotar o tema, mas apenas de contribuir para a formação do necessário conhecimento daqueles que pretendem adquirir um imóvel de forma segura. 


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